Обзавестись собственным жильём мечтают многие. Но далеко не каждый знает, как осуществить эту мечту и не попасть в финансовый капкан.

Покупка квартиры, как и строительство дома – самые крупные вложения денег, которые может себе позволить обычный работающий человек. И главный вопрос, который приходится при этом решать, — финансирование.

Правда, нередко встречаются варианты, в которых кредиты предлагают людям, не имеющим собственного стартового капитала. Иллюзий здесь быть не должно. Такие предложения либо рассчитаны на предпринимателей, либо предполагают невыгодные условия кредитования. У предпринимателей есть залог в виде недвижимости производственного назначения, ценных бумаг, оборудования, других активов. Бизнесмену часто бывает выгоднее заложить эти фонды, чем тратить наличные деньги, необходимые для ежедневного ведения бизнеса. Во втором случае условия кредитования предполагают или высокий процент, или длинный срок кредита, что тоже невыгодно заемщику. Так что лучше всего иметь свой собственный капитал.

Каким должен быть его размер? Минимум – 10% от суммы стоимости квартиры, но лучше всего 25%. Чем выше доля собственного капитала, тем ниже будут проценты по кредиту.

Из чего складывается собственный капитал? В первую очередь из накопленных средств на текущих счетах в банках. К нему причисляют и накопления по строительному сберегательному договору. Большую роль могут сыграть накопления в страховых полисах (Kapitallebensversicherung). Это основные источники. Второстепенные есть далеко не у всех: это акции, ценные бумаги, драгоценности, антиквариат, безвозмездно подаренные родственниками договора со строй-кассой (Bausparvertrag). Частью собственного капитала можно считать и пособия на детей, и регулярный побочный заработок. К нему можно причислить и эффект экономии при пересмотре своих регулярных расходов.

Второй, обычно базовый источник финансов при покупке квартиры – кредиты. Банки чаще всего предоставляют не больше 80% от стоимости квартиры. Если собственного капитала не хватает, чтобы покрыть оставшиеся 20%, можно дополнить свой капитал другими формами кредитов. Это может быть кредит от работодателя, от строительной кассы (Bausparkredit), общественные и государственные льготы.

Существует статистика тех типовых ошибок, которые допускаются при расчёте финансовых источников для покупки квартиры. В каждом третьем случае неверно рассчитывается сумма собственного капитала, в каждом четвёртом случае клиент банка не полностью информируется о фактических процентах, которые он будет платить по взятому кредиту. Часто не учитывается и то, что если кредит не удастся погасить вовремя, пере-кредитование может быть сделано на гораздо худших условиях, чем первоначальный заём.

Многие покупатели, рассчитывая необходимую им сумму кредита, забывают о том, что есть ещё побочные расходы, связанные с приобретением квартиры: оплата нотариальных пошлин, налогов, маклерского гонорара, обслуживания кредита, потерь при использовании страховых полисов. Между тем побочные расходы могут доходить до 10% от стоимости квартиры. Правда, и банк в каждом третьем случае завышает реальные финансовые возможности клиента. Но всё же надо помнить, что план финансирования при покупке квартиры не должен быть «натянут» до предела. Обязательно должен быть какой-то резерв на случай непредвиденного стечения обстоятельств. Иначе вполне может возникнуть ситуация, когда начинает не хватать средств на погашение ссуды, нарушаются сроки погашения, растёт сумма задолженности и начинаются лихорадочные поиски денег. Если же с самого начала план финансирования составлен с запасом (лучше всего 10% от суммы покупки квартиры), таких неприятностей можно избежать.

В центрах защиты прав потребителей (Verbraucherzentrale) за небольшую плату могут проверить ваш план финансирования покупки квартиры, составленный самостоятельно или с чьей-то помощью.

Артур Гутман

Как оценить недвижимость в Германии читайте здесь.